2023年9月，上海市物业管理事务中心发出工作提示，要求各区督促物业企业自查自纠小区内公共收益使用问题，对小区公共收益使用发出了“灵魂拷问”。

　　根据2021年4月起施行的《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》要求，全体公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，主要用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的代理记账及审计等费用、物业维护费用等物业管理方面的其他合法支出。属于专项维修资金使用范围的项目不得在公共收益中列支。

　　闵行一小区从首批交付开始，至今已有十几年。小区见证了上海的飞速发展，但在岁月的侵蚀中也渐显沧桑。小区的监控设备、消防设备老化，门禁系统损坏等问题，严重影响着业主的居住体验和安全，需要周期性地维修设施设备，做好设施设备的更新，以维持公共设施设备正常运转。

　　2023年初，小区在制定维修方案的过程中，物业企业与业委会协商将小区监控设备、消防设备零部件的维修费用在公共收益中予以了列支。

　　结合此次工作要求，该小区物业企业在自查自纠过程中发现存在公共收益违规使用行为后，及时向闵行区房管部门进行咨询如何更正错误。随后，物业企业立即与业委会进行沟通，启动公共收益冲正返还工作。最终，违规使用的4.5万元于当月返还至小区公共收益账户。

　　近来年，市物业中心不断通过大数据分析，查找维修资金滥用、惜用，公共收益未入账等异常情况，及时推送各区，开展核实整改。

　　机械阀门隔膜阀

　　比如，有的小区在维修资金使用过程中存在拆分工程规避工程审价的情况。按规定，工程项目总价超过5万元，就需要做审价机械阀门隔膜阀。但有的小区将总价为9.8万元的一个项目拆成两个4.9万元的项目，从而规避了审价。对这种金额接近审价下限，而且时间很接近的多个项目，维修资金系统会自动发出预警，提示各区房管部门做好核实机械阀门隔膜阀。

　　又如，小区停车费等公共收益实行按季度先公示账目，再资金入账的管理模式。对公示账目上显示有收益，但超过规定时间后，相关资金仍未交入业主大会账户的，维修资金系统会自动将信息推送给小区所在地的房管部门，由管理部门进行监督核实，督促相关物业企业及时将资金入账。

　　通过大数据监管，小区维修资金及公共收益违规使用情况逐步减少，收益入账金额也有了显著增加。

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